"半幅地"变"全幅地"? 你面临的四大挑战!



过去几年大奥克兰房价上涨,不要说可分割大地的上涨幅度有多大了,现在的情况是只要是全独立土地产权的House的价格都已经涨的很凶了,在这种背景下不少购房者退而求其次,选择购买"半幅地"House (crosslease产权). 不少人更是抱着"半幅地"变"全副地"的打算去选购Crosslease产权类型的物业,希望买来直接变成"全副地"以求快速增值。

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在购买之前没有做足功课,小心跌入陷阱,因为土地产权在变更之前你面临诸多挑战,你需要一个关卡一个关卡的去过。

1. 邻居同意吗?

2. 土地面积满足要求吗?

3. 容积率符合要求吗?

4. 施工条件满足吗?

邻居不同意的出发点在哪里?举个例子

案列: 我家在前面,邻居家在后面,大家共同拥有这快大地的产权,两家人都可以看海景,但是房子太旧太小,不够住,我想把土地产权变成全幅地,找邻居商量去。

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邻居说:“不行,我不同意."

”为何?我帮你出律师费用都不行?”

邻居说:不行,还是不同意。”

“尼玛,给一个理由啊。“

邻居保持沉默,心想”你丫变成全幅地,前面建起2层House, 海景和采光都没了,我能答应?”

土地面积满足要求吗?具体啥要求,举个例子:

案列: "半幅地" 变 "全幅地"其实就是将原本的Crosslease的title变成2家独立的全幅地title, 说白了就是一个土地分割的过程。如果两家一共才750平米的土地面积,而所在的土地Zoning分割要求是400平米一块的, 那么最少就需要800平米。这个硬性条件不满足,邻居答应了也是白忙乎。

容积率符合要求吗?具体啥要求,举个例子:

案列:物业所在的土地的容积率最大是35%,如果总的土地面积是800平米,那么最大的建筑覆盖面积是800 x 35% = 280平米,如果这块地现有的物业,可能是2家,也可能是3家,4家。。。 如果现有的物业的建筑覆盖面积已经超过280平米了,"半幅地" 变 “全幅地" 可能会受到不小的阻碍,就算成功了,后续各自独立产权的业主想加建改建也会受到很多限制。

施工条件满足要求吗?具体啥要求,举个例子:

案列:就像前面说过的,不少”半幅地“ 变 ”全幅地“ 的过程其实就是一个土地分割的过程,既然是土地分割就自然涉及很多分割工程中的施工要求,比如Drive way是否需要重铺?废水,雨水管道是否需要分别去连接到公共管道(manhole).

除了上面提到的几类大的挑战,其实还有一些因素需要您去关注:

1. 物业是贷款买的,意味着是抵押给银行的,你变更土地产权之前,需要咨询银行,看银行这位大债主是否认可并同意;

2. 费用也是一个很大的因素,法律方便的费用,申请title的费用,工程方面的费用。

综合来看,其实“半幅地” 变 “全幅地”其实并不是我们想象的那么简单,除了case by case的地理条件之外,还有很多人为(邻居)的主管因素在里面,很多时候是一个耗钱耗时的事情,成功率有多高呢? 那就见仁见智了。

温馨提示:新西兰律师拥有对于土地,房屋产权上的最权威的解释,本文只是给大家做一个参考,具体情况还需要具体分析,大家在房屋购买过程中,请多跟自己的律师沟通交流。